瞿理銅

進(jìn)入新時(shí)代，人民對(duì)美好生活的期盼從過去的“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。從現(xiàn)實(shí)情況來看，對(duì)標(biāo)人民群眾對(duì)美好居住的需要，我省城鎮(zhèn)居民的住房情況總體還存在居住舒適度有待提高、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高等問題，亟待深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，用好房子和好服務(wù)滿足人民日益增長(zhǎng)的美好居住需要。

優(yōu)化土地供給。土地供應(yīng)在源頭上決定了房子的產(chǎn)品屬性，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)首先要優(yōu)化土地供應(yīng)。

優(yōu)化土地供應(yīng)密度。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，繼續(xù)建造過多的高層建筑將使得大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的格局進(jìn)一步加劇，去化周期不斷延長(zhǎng)。未來應(yīng)增加低密土地供應(yīng)，大中城市郊區(qū)和小城市宜禁止土地供應(yīng)高密度、高容積率，嚴(yán)格控制高層建筑增量。

優(yōu)化土地供應(yīng)區(qū)域。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半場(chǎng)，人口向中心城市和城市群集中成為一大趨勢(shì)，未來應(yīng)順應(yīng)人口流動(dòng)趨勢(shì)，加大對(duì)中心城市及其周邊城市土地供應(yīng)力度，減少人口流出地區(qū)土地供應(yīng)數(shù)量，實(shí)現(xiàn)人地掛鉤和地隨人走。對(duì)于我省而言，可以考慮在長(zhǎng)沙等中心城市多配置建設(shè)用地指標(biāo)，在人口流失嚴(yán)重的地區(qū)相對(duì)少配置建設(shè)用地指標(biāo)。

增加新型房產(chǎn)供給。房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)跟隨社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新。

逐步加大第四代住房供應(yīng)。從人類居住歷史來看，住房從第一代茅草房，經(jīng)歷第二代步梯房、第三代電梯房，目前正邁向第四代，即空中花園住房。建議加大第四代住房研發(fā)和推廣力度，引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)型生產(chǎn)更多第四代優(yōu)質(zhì)住房。

增加綠色房產(chǎn)供給。綠色房產(chǎn)即房產(chǎn)在建造、使用過程中能做到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，做到既為消費(fèi)者降低成本、減少支出，又為社會(huì)節(jié)能降碳、助力實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)。

增加智能房產(chǎn)供給。智能房產(chǎn)是讓人民群眾用得更加方便的房產(chǎn)，是一個(gè)智能終端，具有多種應(yīng)用場(chǎng)景，這類房產(chǎn)能自動(dòng)感應(yīng)室內(nèi)環(huán)境變化，并根據(jù)人民身體健康需要，自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、亮度、濕度和空氣質(zhì)量，在使用過程中可以通過聲控做到房子使用“君子動(dòng)口不動(dòng)手”。

為好房子提供好服務(wù)。好房子加上好的服務(wù)，才能讓人民群眾買起來有信心、住起來舒心、使用起來省心。

優(yōu)化政策服務(wù)供給。建議全省層面立法，統(tǒng)一“好房子”標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。參照兄弟省份的做法，在全省層面統(tǒng)一出臺(tái)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“好房子”進(jìn)行指標(biāo)化確定。統(tǒng)一計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)哪些計(jì)入建筑面積、哪些不計(jì)入，在全省范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一，且提前發(fā)布公告，并穩(wěn)定實(shí)施期限，避免根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要頻繁調(diào)整計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在全省范圍內(nèi)明確按照建筑面積計(jì)價(jià)還是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，逐步引導(dǎo)全省各地按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

優(yōu)化物業(yè)服務(wù)供給。好房子配置好的物業(yè)服務(wù)，才能更好滿足人民群眾的美好居住需要。應(yīng)完善物業(yè)服務(wù)星級(jí)制度，采取政府評(píng)價(jià)、行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)價(jià)、同行評(píng)價(jià)和被服務(wù)對(duì)象評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式，定期對(duì)每個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行星級(jí)評(píng)定，根據(jù)評(píng)定的星級(jí)來定物業(yè)服務(wù)價(jià)格；完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出制度，對(duì)服務(wù)差、投訴多、與服務(wù)業(yè)主矛盾多的物業(yè)企業(yè)實(shí)施強(qiáng)制退出制度。

優(yōu)化治理服務(wù)供給。對(duì)于物業(yè)維修基金使用難、業(yè)主委員會(huì)成立難和監(jiān)管難等難題，優(yōu)化物業(yè)維修基金使用規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成立規(guī)則和監(jiān)管規(guī)則，加大對(duì)物業(yè)維修基金使用的審計(jì)力度，提高物業(yè)維修基金使用效率；將小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立作為社區(qū)的考核指標(biāo)，加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的支持和監(jiān)管力度，保障業(yè)主委員會(huì)切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

（作者系湖南省中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系研究中心湖南師范大學(xué)基地特約研究員、湖南師范大學(xué)公共管理學(xué)院副教授）

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